W mediach od wielu lat powraca ciągle temat możliwości wystąpienia kryzysu na rynku nieruchomości. Choć mówi się o tym od dawna i wielu kupujących czeka na spadki cen mieszkań to do tej pory nic takiego w Polsce się nie wydarzyło, a ceny nieruchomości cały czas rosną, a ostatnio nawet jeszcze szybciej. Wzrosty cen nie są zaskoczeniem patrząc na wydarzenia z ostatnich kilku lat, gdy najpierw mieliśmy pandemię, później pojawiła się eskalacja wojny za wschodnią granicą, a na to wszystko nałożyła się jeszcze duża inflacja. Nieruchomości zazwyczaj były bowiem stabilną przystanią dla pieniędzy, które w zmiennych i niepewnych czasach warto było lokować w czymś co ma realną i pewną wartość. Dodatkowo w naszej kulturze jesteśmy mocno przywiązani do posiadania nieruchomości na własność. Daje nam to poczucie bezpieczeństwa, stabilności, a w wielu przypadkach i dumy z posiadania namacalnego efektu naszej wieloletniej ciężkiej pracy. Problem pojawia się w momencie, w którym ceny zaczynają rosnąć w tak szybkim tempie, że zaczyna ubywać ludzi, którzy są w stanie pozwolić sobie na taki zakup. I nie inaczej stało się w naszym kraju. Już pod koniec 2022 roku sprzedaż mieszkań zaczęła mocno hamować z uwagi na wzrost cen i mniejszą dostępność kredytów hipotecznych. Wówczas Polski rząd uznał, że dostępność mieszkań trzeba poprawić. Pomysłem na taką poprawę był kredyt 2% czyli system dopłat z budżetu Państwa do kredytów powodujący obniżenie raty. Dzięki temu sprzedaż ponownie wzrosła, a i wzrost cen przyspieszył jeszcze bardziej. Gdy skończył się kredyt 2%, a sprzedaż w 2024 r. znowu zaczęła spadać to nowy rząd już pracuje nad jego następcą – kredytem 0%, aby ponownie pobudzić rynek, doprowadzając do kolejnych wzrostów cen. W myślach wielu z nas może pojawić się teraz pytanie „do czego może doprowadzić takie ciągłe nakręcanie popytu i czy jest możliwy do przewidzenia koniec podwyżek cen?” Aby odpowiedzieć na to pytanie posłużę się pewnym przykładem sprzed kilkunastu lat.
Lata 2000-2004 nie kojarzą się nam z jakimś szczególnym kryzysem w Polsce, owszem było wtedy duże bezrobocie, a zarobki niskie, ale nie odczuwaliśmy żadnego konkretnego kryzysowego wydarzenia. Inaczej jednak było w USA, wtedy bowiem pękła bańka spekulacyjna na firmach internetowych, a wyceny giełdowe na przestrzeni raptem 2 lat spadły średnio o ok. 40%, a w wielu przypadkach spadki były dużo większe. Dodatkowo we wrześniu 2001 r. miał miejsce bodaj najsłynniejszy atak terrorystyczny na świecie, czyli atak na wieżowce World Trade Center, pod których gruzami zginęło kilka tysięcy osób. Następstwem tego ataku był wybuch wojny w Afganistanie, a po kolejnych 2 latach wybuchła następna wojna, tym razem w Iraku. Można więc stwierdzić, że ówczesne lata w Stanach Zjednoczonych były niepewne i ryzykowne. Inwestorzy i ludzie szukający bezpiecznej przystani dla swojego majątku zaczęli mocno interesować się wtedy rynkiem nieruchomości. Choć sprzedaż mocno wzrosła, a wraz z nią ceny, to to nie wystarczało Amerykanom. Widząc wzrosty cen i sprzedaży zaczęli również inwestować na giełdzie w firmy deweloperskie oraz w banki, które udzielały kredytów hipotecznych. Po początkowej fazie wzrostów na tym rynku, popyt zaczął lekko hamować, bo większość tych którzy chcieli ochronić swój majątek kupili już jakieś nieruchomości, a chętnych na następne nie było już aż tak dużo. Jednak Amerykanie, którzy zainwestowali we wspomniane firmy deweloperskie i banki chcieli wciąż zarabiać i to coraz więcej, więc wymyślili tzw. „Kredyty Subprime”. W wolnym tłumaczeniu były to kredyty przyznawane ludziom o niskiej zdolności kredytowej, których nigdy wcześniej nie było stać na zaciągnięcie hipoteki. Kredyty te były obciążone dużym ryzykiem, że nie zostaną spłacone, ale skoro banki zarabiały, firmy deweloperskie zarabiały, inwestorzy zarabiali, a nowi nabywcy nieruchomości byli szczęśliwi z nowych domów to wyglądało, że wszystko idzie pomyślnie. Sprzedaż ciągle rosła, a ceny biły rekordy i taka sytuacja trwała do 2007 r. Co się wtedy wydarzyło? Otóż jak można było przewidzieć, ludzie którzy dostali kredyty, choć nie było ich na to stać zaczęli mieć problemy ze spłatą rat za swoje domy. O ile gdyby to dotyczyło jakiejś małej grupy kupujących to nie byłoby większego problemu, ale zjawisko to stało się zupełnie powszechne i dotyczyło milionów kredytobiorców. Gdy ludzie przestawali spłacać swoje kredyty w poważnych tarapatach znalazły się banki i już w połowie 2008 r. zbankrutował pierwszy z nich – Lehman Brothers, który był czwartym co do wielkości w USA!.
Ten właśnie moment uznaje się za symboliczny początek wielkiego kryzysu 2008 roku. Po potężnych problemach wielu banków zaprzestano udzielania tego typu kredytów, następnie załamała się sprzedaż nieruchomości, a ich ceny spadły średnio o ponad 30% w kilka miesięcy. Deweloperzy zaczęli bankrutować, giełdy odnotowały potężne spadki, a ludzie którzy kupili mieszkania na kredyt po zawyżonych cenach zaczęli tym bardziej pozbywać się swoich nieruchomości powodując kolejne obniżki. Po tych wydarzeniach z lat 2007-2008, Amerykanie czekali niemal dekadę, aby ceny ich nieruchomości powróciły do wcześniejszych poziomów.
Podobieństwo naszej obecnej sytuacji do sytuacji z USA z lat przedkryzysowych nasuwa się samo. Niepewna sytuacja gospodarcza, obecność tematu wojny, popularność lokowania kapitału w nieruchomości, a wreszcie wprowadzenie ułatwień w zaciąganiu kredytów hipotecznych to tylko niektóre ze zbieżnych punktów tych historii.
Czy nasza sytuacja na rynku nieruchomości skończy się tak samo jak w USA w 2008 roku? Nie wiem, ale nie można tego wykluczyć.