Sytuacja na rynku nieruchomości od wielu lat nie sprzyja młodym ludziom. Ceny mieszkań rosną niemal nieprzerwanie od 1989 roku i choć każdy może zgodzić się z tym, że nasze zarobki i poziom życia również stopniowo wzrasta to jednak zazwyczaj nie w tym samy tempie. Często słychać głosy, że ceny osiągnęły już szczyt i mogą zacząć spadać, jednak nic takiego do tej pory się nie wydarzyło. Młodzi ludzie, którzy dopiero wkraczają w dorosłe życie i powoli zakładają bądź planują założyć swoje rodziny w naturalny sposób pragną się usamodzielnić i po osiągnięciu pewnego pułapu stabilności finansowej zaczynają szukać własnego mieszkania. Nie chcą czekać aż może pewnego dnia za kilka lat spadną ceny, bo patrząc na ostatnie lata nie wydaje się to prawdopodobnym scenariuszem, a życie przecież nie będzie czekać na zmiany w gospodarce, tylko biegnie tu i teraz. Biorąc jednak pod uwagę, że przeciętne zarobki w Polsce to przedział między 4 a 8 tyś. zł „na rękę” Polacy zderzają się z rzeczywistością, którą są ceny mieszkań wynoszące po kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Nawet przy abstrakcyjnym założeniu, że ktoś odkłada 100% swojej pensji to i tak nie ma szans kupić sensownego 50 m2 mieszkania w większym mieście przed upływem dekady. Jeśli zaś chcemy jeszcze żyć w normalny sposób, wydawać pieniądze na codzienne potrzeby to odłożenie bez niczyjej pomocy kwot typu 500-700 tysięcy zł. Jest całkowicie nierealne.
W tym miejscu zazwyczaj pojawia się prosta odpowiedź na problem braku funduszy – kredyt hipoteczny. Hipoteka nie jest niczym nowym, Polacy chętnie biorą takie kredyty już od przeszło 20 lat. W założeniu jest to najlepsze wyjście z sytuacji. Wpłacamy np. 10% wartości mieszkania, a później przez 20 lub 30 lat płacimy ratę kredytu. Przecież i tak gdzieś mieszkać trzeba, więc po co płacić za wynajem komuś, jeżeli możemy za tą samą miesięczną kwotę spłacać swoje własne mieszkanie. I o ile od lat ’90 aż do początku obecnej dekady system był jasny, prosty i zrozumiały (z wyjątkiem kredytów frankowych i innych wynalazków, ale ten temat mogę zostawić na inny artykuł) to po 2020 roku sytuacja zaczęła się zmieniać. Po epidemii wirusa i eskalacji konfliktu za wschodnią granicą pojawiła się w Polsce duża inflacja. Aby ją zwalczać rząd podniósł stopy procentowe czyli koszt odsetek kredytu (zabieg mający na celu ograniczenie konsumpcji). Dzięki temu raty kredytów gwałtownie podrożały, w wielu przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent. O ile dla osób już posiadających kredyty był to duży problem, o tyle dla młodych ludzi planujących dopiero nabyć swoją pierwszą nieruchomość był to często problem nie do rozwiązania, bo przy wyższych ratach spadła im zdolność kredytowa, a co za tym idzie banki zaczęły odmawiać hipotek.
Z jednej strony podnosząc stopy procentowe rządowi udało się spowolnić inflację, ale z drugiej pojawiły się setki tysięcy ludzi pozbawionych możliwości zakupu swojej nieruchomości. Kolejnym problemem byli deweloperzy narzekający na załamanie się sprzedaży nowych mieszkań. Rząd długo nie myśląc postanowił uszczęśliwić zarówno młodych kupujących, jak i deweloperów i wprowadził na rynek kredyt 2% czyli system rządowych dopłat do kredytów powodujący spadek miesięcznej raty (a co ważniejsze zdecydowane obniżenie jej odsetkowej części). Pomysł wydawał się być strzałem w 10-tkę. W pół roku obowiązywania kredytu 2% skorzystało z niego 92,6 tys. Osób, które kupiły 59060 mieszkań albo domów (niektórzy brali kredyt we dwoje, stąd różnica w ilościach). Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda bardzo dobrze. Kupujący są zadowoleni, deweloperzy również, zadowolone są również banki które udzieliły kredytów, podobnie jak sam Rząd, który zyskał rzeszę przychylnych wyborców. W czym tkwi więc problem?
Pierwszym najbardziej ewidentnym problemem który się pojawił był nagły, skokowy i drastyczny wzrost cen mieszkań. Jeżeli w jednej chwili na rynku pojawia się kilkadziesiąt tysięcy chętnych na zakup mieszkania, którzy wiedzą, że muszą to zrobić już, bo programu 2% może zaraz się skończyć to w naturalny sposób właściciele mieszkań lub deweloperzy podnoszą ceny. Podstawą ekonomii jest to że jeżeli na towar jest duże zapotrzebowanie – cena rośnie, jeśli małe – cena spada, i nie ma czemu się dziwić każdy chce skorzystać z okazji i zarobić. Następne problemy pozornie wyglądają teraz na niezbyt groźne. Warto je jednak przypomnieć:
- – Dopłata rządowa (czyli z budżetu, na który się wszyscy składamy) trwa maksymalnie 10 lat. Co będzie po 10 latach? Czy rata drastycznie nie wzrośnie? Tego nie wie nikt, proszę tylko zauważyć ile zmieniło się na świecie przez ostatnich niespełna 5 lat, więc perspektywa kolejnych 10 może wcale nie być tak łatwa do przewidzenia.
- – Mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym 2% nie można sprzedać ani wynająć przez cały okres obowiązywania dopłat. To znaczy można, ale wtedy trzeba zwrócić całą rządową dopłatę, która po kilku latach może wynieść kilkadziesiąt, a w skrajnych przypadkach kilkaset tysięcy złotych. Czyli całą kwotę którą zaoszczędziliśmy na odsetkach decydując się na taką formę kredytu. W ten sposób właściwie rezygnujemy z możliwości przeprowadzki, albo zmiany mieszkania. Dostaliśmy dużo lepszą pracę w innym mieście albo innym kraju? Przykro, ale ratę za mieszkanie trzeba dalej płacić. Po kilku latach powiększyła nam się rodzina albo po prostu stwierdziliśmy, że mieszkanie jest już za małe jak na nasze potrzeby? Znowu przykro, ale nic z tego, nie ma możliwości sprzedaży ani zamiany mieszkania na większe bez wielkich strat. Nie udało nam się małżeństwo, na które wspólnie wzięty był kredyt – znowu pech, nic z tym nie można zrobić. Dzięki temu jeśli zdecydowaliśmy się na kredyt 2% jesteśmy niewolnikami swojego kredytu i niewiele różnimy się w swoim położeniu od średniowiecznego chłopa pańszczyźnianego, który nie mógł opuszczać swojego pola i musiał płacić swojemu Panu daninę.
- – Jeśli powinie nam się w życiu noga, a o to nie trudno, chociażby dłuższa choroba i brak możliwości spłat rat przez kilka miesięcy to mamy poważny problem. Nie dojrzę ryzykujemy wypowiedzeniem kredytu przez bank to jeszcze z dużą dozą prawdopodobieństwa rząd uzna, że złamaliśmy warunki kredytu 2% i każe nam oddać całą swoją dopłatę. Więc z jednej strony możemy mieć problem ze spłatą raty, z drugiej rząd upomina się o swoje kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy, a na domiar złego jeśli chcielibyśmy ratować swoją sytuację sprzedażą lub wynajmem nieruchomości to ponownie nie możemy tego zrobić.
To wszystko nie brzmi jak idealny początek na rozpoczynanie swojego dorosłego życia. Kruczków dotyczących kredytu 2% jest jeszcze więcej, ale przedstawiłem te z mojego punktu widzenia najbardziej niebezpieczne. To wszystko dotyczy już zaciągniętych kredytów w 2023 roku, ale wciąż powtarza się o możliwości wejścia w życie nowego kredytu – tym razem 0%, który ponownie pozornie ułatwi życie niektórym osobom, ale wielu utrudni, z czego jeszcze mało kto sobie zdaje sprawę.
Oba kredyty łączy jeszcze jedna wspólna rzecz – Dzięki nim w bardzo mocny sposób rosną ceny nieruchomości co doprowadza do niekończącego się błędnego koła. Ceny mieszkań są za wysokie, nie można ich kupić za gotówkę, więc trzeba brać kredyt, a kredyt napędza wzrost cen.
Czy jesteśmy w stanie wyjść z tego w bezbolesny sposób? Czas pokaże. Zachęcam jednak do bardziej wnikliwego sprawdzania propozycji rządowych kredytów, aby zamiast spełnienia marzenia o własnym mieszkaniu nie skończyć z nierozwiązywalnym problemem.