W Polsce niemal nieustannie od 30 lat ceny nieruchomości ciągle rosną. Mieliśmy co prawda czas małych spadków w okolicach 2010-2012 r., ale był to tylko wyjątek od reguły. Proces wzrostów cen nasilił się szczególnie po wydarzeniach z marca 2020 roku, gdy zamknięto dużą cześć gospodarki, a wśród ludzi zapanowała spora niepewność co do przyszłości. Nieruchomości zawsze w naszej kulturze stanowiły symbol czegoś pewnego na trudne czasy, więc ciężko się dziwić, że ceny takiego dobra poszybowały w górę. Kolejnym ważnym punktem na osi czasu wzrostów był luty 2022, czyli początek eskalacji konfliktu za naszą wschodnią granicą. Tym razem wydarzenie to spowodowało przyjazd setek tysięcy ludzi, którzy potrzebowali miejsca do życia w Polsce, a więc mieszkanie stało się ponownie bardzo pożądanym aktywem, którego cena przez to wzrosła. Oba wydarzenia spowodowały trzecie zjawisko – inflację. Inflacja osiągająca oficjalnie w szczycie ponad 15% r. d. r. pociągnęła ze sobą wzrost cen praktycznie wszystkiego, a więc zarówno cen materiałów budowlanych, jak i kosztów pracy i po raz kolejny utwierdzone został przekonanie Polaków, że mieszkanie jest najlepszym zabezpieczeniem majątku w zmiennych czasach.
Opisane powyżej 3 zjawiska doprowadziły do bardzo dużych wzrostów cen w latach 2020-2023, które sięgały średnio ponad 20%. O ile ceny bardzo mocno wzrosły to nagle na początku 2023 r. sprzedaż mieszkań zaczęła hamować. Było to w dużej mierze spowodowane polityką Polskiego Rządu, który starając się walczyć z wysoką inflacją znacząco podniósł stopy procentowe, czyli w wolnym tłumaczeniu koszt odsetek od kredytu. To z kolei spowodowało ograniczenie możliwości zaciągania kredytów hipotecznych, bo wielu kredytobiorców przestało spełniać progi dochodowe wymagane przez banki. Jeśli chętnych na mieszkanie zaczęło ubywać to i wzrost cen zaczął hamować. Deweloperzy organizowali różna promocje, trochę przyhamowali z budową nowych mieszkań, a i również na rynku wtórnym właściciele nieruchomości zaczęli łagodzić swoje oczekiwania cenowe i patrzyć przychylniejszym okiem na każdego potencjalnego kupca.
Podobne procesy zachodziły w większości Państw zachodniej Europy, a ceny nieruchomości do wspomnianego przełomu lat 2022/2023 ciągle rosły. Polska była jednym z liderów wzrostów (przez wspomnianą wschodnią granicę i bardzo dużą inflację), ale ogólnie wydarzenia od roku 2020 odbiły się echem na całym naszym kontynencie. Tak jak opisałem to powyżej ceny mieszkań w pierwszej połowie 2023 na chwilę przestały rosnąć. I w tym właśnie momencie dochodzimy do podziału na sytuację na Polskim rynku nieruchomości, a tym na zachodzie Europy. Zapytacie co się takiego wówczas wydarzyło? Otóż Polski Rząd, w dużej mierze za namową deweloperów, którzy nagle zaczęli mieć problem ze sprzedażą swoich nieruchomości postanowił wprowadzić słynny kredyt 2%, czyli innymi słowy dopłaty do kredytów mieszkaniowych finansowane z budżetu Państwa. Kredytobiorcy, którzy przez inflację i wzrost stóp procentowych nie mogli uzyskać środków na zakup mieszkania dostali szansę na obniżenie odsetek od kredytu przez okres od 5 do 10 lat, a więc szansę na niższą ratę. Jeśli rata była niższa to i więcej osób mogło sobie pozwolić na mieszkania. Ruch na rynku zrobił się na powrót duży, a ceny w drugiej połowie 2023 r. ponownie zaczęły mocno rosnąć, osiągając wzrost na koniec roku w średniej wysokości ponad 13% rok do roku.
Kraje zachodniej Europy w przeciwieństwie do Polski nie wprowadziły w 2023 roku żadnych programów wspomagających zakup nieruchomości, więc utrzymał się u nich spadek sprzedaży, który początkowo wyhamował wzrost cen, a w drugiej połowie roku doprowadził do ich spadku. Tak, na zachodzie Europy ceny mieszkań w 2023 roku zaczęły spadać. Średnia spadków dla całej strefy Euro wynosi zaledwie 1,1%, natomiast warto przypomnieć, że w tym samym okresie u nas wzrost cen wynosił ponad 13%. Liderem spadku cen okazały się Niemcy, w których to ceny mieszkań spadły o ponad 7%. We Francji spadek wyniósł 3,6%, w Szwecji 2,9%, w Austrii, 1,1%, itd.
Pojawia się nam zatem pytanie czy wzrost cen w Polsce nie jest sztuczny i krótkotrwały. Odpowiedź niestety nie jest łatwa, bo to wszystko zależy od przyszłych wydarzeń. Funkcjonowanie kredytu 2% zakończyło się zaledwie po kilku miesiącach, wraz ze zmianą władzy i już możemy zaobserwować ponowny zastój w branży nieruchomości (stan na połowę 2024 roku). Pojawiają się więc przesłanki do zatrzymania wzrostu cen w naszym kraju, bądź nawet ich spadku, ale tu pojawia się nowy rząd z propozycją kredytu 0%. Kolejny program kredytowy na jeszcze bardziej korzystnych warunkach od swojego poprzednika w oczywisty sposób pociągnie za sobą wzrost cen. Pytanie tylko czy kredyt 0% się rzeczywiście pojawi? Na to niestety nie znamy jeszcze odpowiedzi.
Nawet jeśli nasz wzrost cen od 2020 jest sztuczny to wprowadzając kredyt 0% podtrzymamy go bez problemu, windując średni koszt nieruchomości jeszcze bardziej. Co się jednak stanie gdy kredytu tego nie będzie? …Z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy zacząć kierować się w stronę spadków cen, znanych z zachodniej Europy.