Sprzedaż udziału w nieruchomości to temat, który dotyczy coraz większej liczby osób – zarówno tych, którzy odziedziczyli nieruchomość wspólnie z innymi, jak i właścicieli chcących wyjść ze współwłasności. Proces ten bywa złożony, zwłaszcza gdy między współwłaścicielami brakuje porozumienia. W tym artykule wyjaśniamy, czym jest współwłasność, jakie są jej rodzaje, czy można sprzedać udział bez zgody innych współwłaścicieli oraz jakie formalności są niezbędne przy tego typu transakcji.
Czym jest współwłasność?
Współwłasność to sytuacja, w której prawo własności do jednej rzeczy – w tym przypadku nieruchomości – przysługuje kilku osobom jednocześnie. Każdy współwłaściciel posiada określony udział, wyrażony zazwyczaj w ułamku (np. 1/2, 1/4), który stanowi jego część prawa własności. Taki udział nie przekłada się na konkretną fizyczną część nieruchomości, lecz na udział w całości.
W praktyce oznacza to, że każdy współwłaściciel może korzystać z nieruchomości, a także – w granicach przysługującego mu udziału – rozporządzać nim, na przykład sprzedając go osobie trzeciej. Współwłaściciele muszą natomiast współdziałać w zakresie zarządu wspólną rzeczą, co w przypadku rozbieżności interesów może prowadzić do konfliktów.
Rodzaje współwłasności
Polskie prawo wyróżnia dwa podstawowe rodzaje współwłasności: współwłasność łączną i ułamkową. Współwłasność łączna występuje najczęściej między małżonkami objętymi wspólnością majątkową – wówczas nie określa się wielkości udziałów, a każdy z małżonków ma równe prawa do całego majątku. Taka forma współwłasności ustaje z chwilą ustania wspólności majątkowej, na przykład w wyniku rozwodu lub zawarcia umowy o rozdzielności majątkowej.
Z kolei współwłasność ułamkowa to forma, z którą najczęściej mamy do czynienia przy dziedziczeniu nieruchomości lub zakupie jej przez kilka osób. Każdy współwłaściciel ma dokładnie określony udział, którym może swobodnie rozporządzać – także bez zgody pozostałych.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela
W przypadku współwłasności ułamkowej możliwa jest sprzedaż udziału bez uzyskania zgody innych współwłaścicieli. Oznacza to, że właściciel, który dysponuje np. 1/3 udziału w nieruchomości, może samodzielnie zdecydować o sprzedaży swojej części – zarówno osobie prywatnej, jak i firmie specjalizującej się w skupie nieruchomości. Możliwość sprzedaży udziału w nieruchomości wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, a konkretnie z artykułu 198 KC:
Art. 198 KC:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Taka sprzedaż wiąże się jednak z pewnymi ograniczeniami. Po pierwsze, nowy nabywca nie staje się właścicielem konkretnego pokoju czy lokalu w budynku, lecz obejmuje udział w całości nieruchomości. Po drugie, współwłaściciele mogą niechętnie odnosić się do obecności osoby trzeciej w dotychczasowej strukturze własnościowej, co może prowadzić do napięć.
Warto dodać, że w niektórych przypadkach pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu udziału. Dotyczy to jednak głównie sytuacji, w których współwłasność dotyczy rzeczy ruchomych, a nie nieruchomości. W przypadku nieruchomości takie prawo nie przysługuje, chyba że wynika to z umowy między współwłaścicielami.
Co jest potrzebne do sprzedaży udziałów w nieruchomości
Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga spełnienia określonych formalności. Kluczowe jest posiadanie dokumentu potwierdzającego prawo własności, takiego jak odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny. Kolejnym krokiem jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego – to wymóg bezwzględny, bez którego transakcja nie będzie ważna w świetle prawa.
Ważne jest również ustalenie ceny, która może być niższa od rynkowej, zwłaszcza gdy sprzedaż udziału dotyczy trudnej sytuacji prawnej, np. konfliktu ze współwłaścicielami lub braku zgody na podział fizyczny nieruchomości. Z tego powodu wiele osób decyduje się na współpracę z firmami oferującymi, np. skup nieruchomości we Wrocław lub w innych lokalizacjach, które specjalizują się w przejmowaniu takich udziałów i przeprowadzaniu formalności w sposób szybki i bezproblemowy.
Zawarcie umowy z profesjonalnym nabywcą to także sposób na uniknięcie trudnych negocjacji z pozostałymi współwłaścicielami. Firma może pomóc również w oszacowaniu wartości udziału, przygotowaniu dokumentacji oraz przeprowadzeniu całego procesu w krótkim czasie.
Wsparcie profesjonalistów – kiedy warto skorzystać z pomocy?
Sprzedaż udziału w nieruchomości, choć możliwa prawnie, może w praktyce okazać się wyzwaniem – zwłaszcza gdy towarzyszą jej emocje, konflikty czy niepewność prawna. W takich przypadkach warto skorzystać z pomocy ekspertów – https://anskupnieruchomosci.pl/ oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie skupu udziałów w nieruchomościach, również tych trudnych – z zadłużeniem, zamieszkałych czy objętych współwłasnością.Jako An Skup Nieruchomości, pomagamy właścicielom skutecznie wyjść ze współwłasności i szybko zamienić udział w gotówkę – niezależnie od lokalizacji czy stopnia skomplikowania sprawy. Mamy doświadczenie w transakcjach, które wymagają indywidualnego podejścia, elastyczności i znajomości niuansów prawnych. Jeżeli chcesz sprzedać swój udział i szukasz sprawdzonego partnera, który przeprowadzi Cię przez cały proces bez stresu i zbędnych formalności, zapraszamy do kontaktu – z chęcią pomożemy.